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  漫画/高岳

  □法制日报记者潘从武法制日报通讯员张秀

  “跳单”是指二手房买卖中,买卖双方利用中介公司提供的信息和机会,跳过居间方达成交易,从而使中介公司无法得到佣金的行为。近日,新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院就审理了一起中介公司认为自己“被跳单”的案件。

  2016年9月,市民赵玲把自己的房源信息挂到“58同城”网上出售,并留了联系方式。没过多久,乌鲁木齐市某房产咨询服务有限公司(以下简称“中介公司”)的房产经纪人刘强按照网上的联系方式找到她,希望能代赵玲出售该房屋,如果交易成功,赵玲向中介公司支付房屋成交价2%的佣金。

  赵玲同意后,刘强便联系买家实地看房。最终,买家杨娜同意按照报价82万元的金额购买,并于2016年10月2日交付了购房意向金两万元。

  刘强通知赵玲第二天签订买卖合同,赵玲表示自己要出差,无法签订合同。几天后,赵玲通知刘强,房屋已经卖给了自己单位的领导。刘强只得向杨娜解释了事情的经过,并全额退还了意向金。

  之后,刘强无意中发现,赵玲和杨娜私下达成了房产交易,并且于2016年11月办理了房屋过户手续,这让刘强十分气恼,认为赵玲是有意逃避支付佣金,于是向公司汇报。该公司于2017年9月将赵玲起诉至乌鲁木齐市天山区人民法院,要求赵玲支付佣金并赔偿相关费用。

  天山区法院一审查明,虽然赵玲与该中介公司没有签订书面的居间合同,但双方就房屋代售的相关信息通过电话沟通并带客户看房的行为表明,双方形成委托代售关系。在双方履行代售协议期间,赵玲称房屋欲出售他人,并解除了居间协议。之后,赵玲又和原看房人杨娜通过另一家中介公司签订了房屋转让(买卖)合同,后办理了房屋过户手续,并向该中介公司支付了7000元佣金。

  法院审理后认为,该房源并非刘强所在中介公司独家房源,而是房东自行在网上发布被刘强获悉,刘强介绍客户后也并未就涉案房屋的中介服务与房东达成排他性合意,因此双方虽然形成委托代售关系,但并非是排他性关系,房东赵玲仍有权选择其他中介公司完成相关交易。综合案情后,法院一审驳回了原告的诉讼请求。

  中介公司不服,上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。近日,在法官的调解下,该公司申请了撤诉。

  不属独家房源中介应承担交易风险

  ■以案释法


  对于该案,法院在一审判决书中指出,衡量买(卖)方是否“跳单”违约的关键,是看买(卖)方是否利用了中介公司提供的信息、机会等条件,并在中介的促成下达成交易。如果卖方与买方达成交易并非利用中介提供的信息、机会等条件,而是通过其他正当途径获得,包括其他中介公司也掌握该房源信息并居间的情况下促成交易,不构成“跳单”违约。

  本案中,赵玲将房屋出售信息在公共网站上发布,浏览该网站的其他中介机构或个人均可获得,因此该信息并非原告独家掌握,最终促其成交的中介公司完全可能获取卖家和买家信息。原告虽然带买房人看房,并收取了买房人的意向金,但买房人和卖房人并未在其促成下达成房屋买卖协议。双方在居间协议解除后,赵玲与杨娜在其他中介机构的居间下达成交易,不能认定是利用了原告提供的信息和机会,因此法院驳回了原告的诉讼请求。

  审理此案的法官提示说,经中介公司介绍的房屋买卖交易中,包括两个独立的合同,即:中介公司与房屋买(卖)方之间的房屋经纪合同,以及房屋买卖双方之间签订的房屋转让(买卖)合同。一般情况下,中介公司与房屋买(卖)方签订的房屋经纪合同中都会约定独家销售房源等内容。本案中,中介公司明知该房源信息是在公共网络中发布的,未通过签订书面合同的方式,约定双方的权利义务,因此应当承担相关风险。

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